על שומות ופערים

על שומות ופערים

  

יובל דנוס, שמאי מקרקעין

 

 הצגת הבעיה

 

"הפרש של למעלה מ... בין שתי הערכות המומחים הוא עצום ויש בו כדי להקשות לאין ערוך את מלאכתו של בית-המשפט. אכן אין בית-המשפט חייב לאמץ במלואה אחת מחוות הדעת ועליו לקבוע על יסוד כל הראיות מהו הפיצוי הנכון, אך ניתן היה לצפות ממומחים מנוסים, הפועלים לפי קריטריונים אובייקטיביים, שיגיעו לתוצאות שאינן רחוקות זו מזו".

זהו ציטוט חלקי מפסק-הדין בע"א 161/79 מיום 23.3.80 - שר האוצר נגד הרברט זילברשטיין ואח'.

שאלת הפערים בין שומות של שמאים העסיקה מאז ומתמיד את
בתי-המשפט בארץ, את מוסד הבוררות ואת הצדדים הנוגעים בדבר. היא העסיקה ותמשיך להעסיק ולהטריד את ציבור השמאים, המגלה רגישות לנושא לנוכח הבוקרת המוטחת נגדו, הן כיחידים והם כציבור, הן מצד בתי-המשפט (בפסקי דין ובהערות של שופטים) והן מצד הצדדים הנוגעים בדבר (עורכי-דין ולקוחות).

המדובר הוא בפער בשומת נכס מסוים על ידי שני שמאים או יותר, כאשר פער זה חורג מהתחום הסביר והמקובל של 15%-10%.

פסקי דין רבים שפורסמו מביעים תרעומת על הפערים בשומות השמאים ומבליטים את חוסר האובייקטיביות בהן, כביכול, בכך שניתן להבחין באמצעות השומה לאיזה צד היא משתייכת: שומה גבוהה - לצד התובעים, שומה נמוכה - לצד הנתבעים.

מובן שגם לקוחות ובעלי עניין אינם מרוצים ממצב עניינים זה, שמביא אותם בהכרח לאי-סיום עסקה ולבתי המשפט או למוסד הבוררות.

"פער בשומות" הפך להיות מושג מגונה שמן הראוי לדון בו בהרחבה, לנסות לגלות את שורשיו ואת גורמיו ולבחון דרכים לצמצום התופעה אם לא לביטולה.

אני מבקש לדון במאמר זה בסוגיית הפערים באופן האובייקטיבי ביותר, תוך ניסיון לראות את מכלול הבעיות והמרכיבים, בזהירות המרבית ובכבוד הראוי לבית-המשפט המציגים את השאלה במלוא חריפותה.

    

האם "פער" בשומות הוא מחויב המציאות?

תורת השמאות תוחמת קשת רחבה ומגוונת של נושאים ומקצועות כגון: תכנון ובנייה, הנדסה, מדידות, חוק ומשפט, כלכלה, מחירים ושווקים ועוד.

על השמאי לבחון ולנתח את כל המרכיבים של הנכס ולתרגמם למונחים של ערכים כספיים.

על השמאי מוטלת חובה לבחון בשומתו את כל הגורמים שלדעתו עשויים להשפיע על גיבושה, ולייחס לכל גורם משקל שלדעתו ראוי לאותו נכס.

כאשר שני שמאים שמים נכס מסוים תוך שימוש בנתונים אחידים, תוך קבלת אינפורמציה זהה ושווה לשניהם, תיאורטית, לא צריך שיהיה פער בשומתם, או לכל היותר עשוי להיווצר פער בגבול הסביר, בגלל אותו משקל המיוחס בשיעורים שונים לאותם מרכיבים.

אחידות דעים ביחס לשווי נכס מושגת כאשר שני השמאים הם בעלי השקפה וגישה, פחות או יותר דומה לנושאים השונים, והמשקל שהם מייחסים לכל אחד מהגורמים בשומה קרוב או זהה אחד למשנהו.

אחידות דעים מושגת בעיקר כאשר זרם האינפורמציה לשניהם הוא אחיד ושווה, ועל כך ארחיב הדיבור בהמשך. מתוך הכרה בחובת האובייקטיביות המוטלת על השמאי, אל לנו להתעלם מהעובדה שהוא מהווה יחידת חשיבה עצמאית, אפילו הוא עובד בצוות של שמאים.

חשיבה עצמית ועצמאית כזו יונקת מהכישורים ומהניסיון של אותו שמאי ויש בה כמובן את כל הסממנים של מחשבת אנוש, על כל המשתמע מכך כטעויות, הברקות וכד', וההתייחסות לנושאים השונים, שאינם בבחינת מדע מדויק, עשויה להיות שונה בין שמאי לחברו.

כמעט בכל מאמר מקצועי בתורת השמאות מודגש כי הנוסחאות והקביעות באותו מאמר הן להנחיה בלבד ואין להשתמש בהן באופן שבלוני ובלתי מבוקר, ותמיד יודגש כי יש לבחון כל מקרה לגופו וכי "הכללים הבדוקים" יכולים להשתנות מנכס לנכס, ויש להשתמש בהם בהתאם לנסיבות.

מוסכם כי תורת השמאות אינה מדע מדויק, והנושאים שהיא כוללת ועוסקת בהם אף הם ברובם המכריע נחשבים כמדעים בלתי מדויקים, ודוגמאות יש למכביר:-

א.     שני אדריכלים ובוני ערים יכולים להיות בעלי דעות זהות או מנוגדות ביחס לאותה תכנית בניין עיר.       

ב.     שני מהנדסים יכולים להיות תמימי דיעים בקשר לתכנית בניין מסוימת או בקשר לבנייה מסוימת ועלולים להביע דעות מנוגדות לגבי אותה תכנית או בנייה.     

ג.     שני כלכלנים עלולים להביע דעות, הערכות ותחזיות שונות בתכלית לגבי נושא אחד, ועשויים גם להיות קרובים בהשקפתם לגבי נושא אחר.      

ד.     המחירים המושגים בשוק המקרקעין מושפעים מגורמים רבים ומגוונים שלפעמים ניתן להסביר אותם הגיונית ולפעמים לא ניתן להסבירם, ואז נוקטים בשיטות של ניתוחים והנחות. לא פעם אנו עדים לתופעות שבעד נכסים דומים שולמו מחירים בפועל בפערים בלתי סבירים ואין כל אפשרות לרדת לעמקם של הדברים. ההנחה מכך יכולה להיות ששיקולי קונה ומוכר בחיי יום-יום אינם תואמים בהכרח את שיקוליהם של קונה מרצון ומוכר פוטנציאליים, שאמורים לפעול לפי אמות מידה שמאיות.  

ה.     לשני עורכי דין יכול להיות פירוט שונה לגבי סוגיה משפטית מסוימת או לגבי סעיף מסוים בחוק או בתקנות. השמאי מונחה ופועל ברוח הפירוש המשפטי שמוכתב לו, והפערים מקבלים ביטוי בשומות השמאים.
עורך-דין מנוסה שרואה את הנולד יבקש מהשמאי שומות למספר גרסאות משפטיות, וזאת לכל מקרה שיוכרע בבית-המשפט. עורך דין אחר יתבצר בעמדתו המשפטית ויציג לבית המשפט שומה לגרסה אחת, שאף היא תעמוד להכרעה בבית-המשפט לשבט או לחסד.

אכן, פערים מחויבי המציאות הם התשובה לשאלה שהועלתה, כפי שעולה מהדיון הנ"ל, היא, לדעתי, חיובית: פער בשומות הוא כנראה מחויב המציאות במצב העניינים שאנו שרויים בו.     
אינני אומר זאת בצער וגם לא באושר:- 
אינני אומר זאת בצער מאחר ולדעתי במקום שמופעל שיקול דעת בנושאים רבים ומגוונים כבתורת השמאות, חייב להיות פער כלשהו.     

איננו מורגלים ואיננו מתחנכים ומחנכים לחשיבה קבוצתית מודרכת, אלא לחשיבה עצמאית אינדיבידואלית מתוך מקצועיות, לימוד, התמחות וניסיון, תוך ניתוחו של זרם אינפורמציה בלתי שווה ובלתי אחיד.     
אינני אומר זאת גם באושר ובשביעות רצון מאחר ובפערים של עשרות ומאות אחוזים מצטיירת תורת השמאות כבלתי אמינה וכבלתי מדויקת. עמל רב ומיטב שיקול הדעת יכול להיות מושקע בשומה, אותה לא יקבל בית-המשפט בגלל פער בלתי סביר (לדעת בית-המשפט), שיתגלה בינה לבין שומה נגדית שהוגשה, ושגם בה הושקע עמל רב ומיטב שיקול הדעת המקצועי.
הרושם שנוצר של חוסר אמינות ודיוק בשומות עם פערים גדולים אינו מוצדק, והוא נוצר, לדעתי, מתוך ראייה פשטנית וחוסר רצון להתעמק ולעסוק בנושאים המהותיים שהביאו לפערים בין השומות. 
בפערים בשעורים גבוהים מתקבל רושם מוטעה שהשומות נערכו בחוסר אובייקטיביות, ושכל שמאי ראה ושקל את אותם המרכיבים והשיקולים המיטיבים עם לקוחו, והתעלם או לא חקר מספיק את השיקולים שכנגד.
על שומות עם פערים גדולים נטענות טענות ונאמרים דברים קשים ובלתי נעימים למשמע, אך דבר בסיסי נשאר בעינו: השומות מבטאות גישות חשיבה שונות המבוססות על הנחיות משפטיות שונות ועל זרם מידע בלתי אחיד ובלתי שווה.

 

בתי המשפט ושאלת הפערים

 

לבתי-המשפט ולמוסד הבוררות יש כל הכלים לבדוק הגישות וזרמי המידע הנ"ל, ולהעמידם אלה מול אלה, תוך חקירת המומחים ושומותיהם.
בתי-המשפט שדוחים את חקירת השמאים וממנים מטעמם מומחים להגשת שומה "אובייקטיבית", שאמורה לגשר בין הגישות ולכלול את כל המרכיבים שבשומות הצדדים, עושים בצעד זה אולי לקיצור זמן הליכים, אולם בצעד זה יש משום הפגנת מורת רוח של בית-המשפט מהשומות שהוגשו בפערים גדולים, ושלא בצדק: 

הרי בבית-המשפט מוכרעות שאלות ומחלוקות כבדות מאלו המוצגות בשומות השמאים. מדוע אם כן לא להתייחס לשומות עם פערים כמו לכל מחלוקת אחרת בה מעורבים מומחים, ולהתמודד עם השאלה ע"י חקירת המומחים ומיצוי הדין עמם?        
 
רבות מהשומות המוגשות לבתי-המשפט מוכרעות בסופו של דבר בין כותלי בית-המשפט, וזאת כחלק מהמחלוקות שבאותו תיק. המחלוקות יכולות להיות על עניינים של בעלות, חזקה, תכנון, זכויות בנייה, עלויות בנייה, אומדן הוצאות וזמני דחייה ועניינים משפטיים טהורים, שכולם יחד משפיעים על גובה השומה באורח משמעותי.    
הכרעת בית המשפט בשומות עם פערים בלתי סבירים הייתה מלווה עפ"י רוב בהטחת בקורת, ולפעמים קשה ביותר, על תורת השמאות וציבור השמאים בכלל ועל השמאים המעורבים בפרט. יתכן מאד שבמספר מקרים הטחת ביקורת כזו הייתה מוצדקת לאור הממצאים וחומר העדויות באותו תיק, אך אין בדעתי לדון במאמר זה על יוצאים מהכלל ועל חריגה מתקנות האתיקה המקצועית, אלא בשומות שנערכו על פי כל הכללים ולפי מיטב שיקול הדעת.
ניסיון השנים מלמד שמאז עריכתן של שומות בארץ בשנות השלושים והארבעים, היו פערים שהוכרעו בבתי-המשפט ובבוררויות ואין לראות בכך היום תופעה יוצאת דופן.   
אני בדעה שיש להכיר בעובדות ובמאפיינים של תורת שמאות המקרקעין, ולראות בפערים תוצאה של חשיבה עצמאית והפעלת שיקול דעת מקצועי על רקע של הנחיות, נתונים ומידע שונים.       
ההתמודדות וההכרעה בשאלת הפערים בין שומות ראוי שתיערכנה באותן מסגרות חוקיות בהן מוכרעות שאלות משפטיות ושאלות אחרות, כשאופי ההתמודדות הינו מקצועי מובהק.   

 

דרכים ופעולות לצמצום פערים       

 

על אף שאינני מאמין שנוכל להגיע אי-פעם למצב בו יוגשו שומות ללא פערים, אני איתן בדעתי שניתן לתקן ויש מה לעשות בשאלת הפערים, על מנת להמעיט מחריפות הבעיה ולמנוע גלישה לקיצוניות. בהמשך אדון בדרכים ובפעולות שיש בהם, לדעתי, כדי לצמצם את הפערים בין שומות.

מדובר על צמצום פערים ולא על ביטולם המוחלט, שכן ביטול מוחלט מחייב חשיבה קולקטיבית, לפי דפוסים מוכתבים מראש והערכות עפ"י נוסחאות נוקשות ומחייבות בלי בדיקה ספציפית, והרי לא לזאת מתכוונת תורת השמאות לחנך, ולא לזאת התכוון המחוקק בחוקקו את חוק שמאי מקרקעין ובהתקינו את תקנות האתיקה המקצועית.        
   

מאחר וקיים אינטרס ציבורי כללי לשומות עם פערים סבירים, הן מצד השמאים, הן מצד הלקוחות והן מצד הרשות השופטת, יש לחתור, לדעתי, לנקיטת הדרכים וביצוע הפעולות הבאות:-    

 

1.     גיבוש או הכרעה בשאלות המשפטיות לפני מתן חוות-דעת שמאית     
יש לחתור למצב בו יקבלו השמאים הנחיות משפטיות אחידות או
מבית-המשפט או מעורכי-הדין של הצדדים לפני ביצוע השומות.  
אני מודע לקשיים בענין זה, מאחר וזה מחייב התדיינות והכרעה בשאלות המשפטיות לפני ההכרעה בשאלות השמאיות.
השאלות המשפטיות כוללות נושאים רבים כמו: אופי הבעלות והחזקה, אופי הזכויות בנכס, גודל שטחים, תאריך קובע לעניין השומה, תכנית בניין עיר שבתוקף החלה על הנכס, מגבלות והתחייבויות חוזיות ומשפטיות.
מאד רצוי להגדיר את         הזכויות המוערכות הגדרה מדויקת ואחידה לקראת ביצוע השומה.  
אם לא ניתן להגיע למצב של הגדרה משפטית מדויקת כנ"ל ע"י
בית-המשפט או ע"י הצדדים, יש להדגיש בשומות את ההנחיות המשפטיות שניתנו ושעל פיהם נערכת השומה.
מכל מקום, ההנחיות המשפטיות תופסות מקום "נכבד" ביצירת הפערים בשומות, ויש לעשות לגיבושן ולאיחודן לפני עריכת השומה, או להבלטתן ולהדגשתן לאחר מעשה.

2.     זרם אינפורמציה שווה ואחיד     
איסוף האינפורמציה הינו החלק העיקרי והנכבד ביותר בעריכת השומה ובגיבושה.   
ציבור השמאים עושה כמיטב יכולתו באיסוף נתונים ומידע, ובענין זה לא אטעה אם אומר שלא ניתן להגיע לשמות אבסולוטית: תמיד אפשר לאסוף עוד ועוד מידע, והמגבלות בדרך כלל הן: זמן, כסף, ומקורות. אם על שני הראשונים ניתן להתגבר ולשכנע את הלקוח לא לחסוך בזמן ובכסף להשגת המידע, אזי הגורם השלישי הינו הקשה מכל:        

מקורות האינפורמציה מפוזרים במקומות ובמשרדים רבים שלחלק מהם הגישה חופשית ושווה לכל, ואילו לאחרים אין גישה כלל, והאינפורמציה בחלק מהם אף חסויה מכוח החוק. מדובר בעיקר על האינפורמציה הרבה והחיונית כל כך המצויה במשרדי מס שבח מקרקעין בכל רחבי הארץ. בנושא זה דרושה פריצת דרך רצינית, והרבה תלוי בפעולות מועצת השמאים ואגודת השמאים. כידוע, הציבור זכה לפריצת דרך כזאת בחוק ובתקנות בנושא של היטל השבחה, שם הוסדר אופן קבלת האינפורמציה הדרושה בצורה מוגבלת ולצורך ביצוע שומות להיטל השבחה בלבד. בעניין זה אציין, בצער שעד היום, כ- 3 שנים לאחר פרסום החוק וכ- 9 חדשים לאחר פרסום התקנות, לא ניתן למעשה לקבל האינפורמציה הדרושה בגלל  חוסר סידורים ארגוניים ואחרים במשרדים הנוגעים בדבר.
בל נשלה עצמנו שניתן להגיע למצב בו ייקבלו השמאים זרם אחיד ושווה של אינפורמציה בכוחות עצמם, אבל בהחלט ניתן להגיע למצב, תוך מאמצים רבים ועזרת המשרדים הממונים, בו יקבלו השמאים את מירב האינפורמציה החיונית ומכל המקורות האפשריים. 

3.     שיתוף פעולה בין השמאים 
הניסיון מלמד שבשומות המוגשות ע"י שני שמאים או יותר המבוצעות בהזמנת בית-משפט או גוף אחר, מגיעים השמאים לכלל תמימות דעים ביחס לשומת אותו נכס, ולכל היותר מוגשת השומה בתחום פערים סביר.
על-פי העובדות הנ"ל ניתן לקבוע כלל שבמקום שקיים שיתוף פעולה בין השמאים בחילופי מידע ונתונים, כמעט ואין פערים בשומותיהם, מאחר ובמקרים אלה מתקיימים מרבית התנאים לצמצום הפערים: הנחיות משפטיות אחידות ומגובשות, זרם מידע ונתונים אחיד ושווה, החלפת מידע וידע, דיון והחלפת דעות וגישות, תוך ניתוח משותף של המידע עד לגיבוש הסופי של השומה. יש לטפח הכלל הנ"ל של שיתוף פעולה בין שמאים במובן המצומצם והרחב שלו. ידוע שהמקרים הנ"ל הנם מעטים ביחס לשאר השומות המוזמנות בשוק, ונדירים המקרים בהם יבצעו שמאים שומות לאותו נכס באותו זמן ובהזמנת שני צדדים כשלשני השמאים מידע על כך. 

במקרים מעטים אלה אני מניח שנוצר שיתוף פעולה בין השמאים כדי להחליף מידע ולגבש גישה פחות או יותר אחידה.        
מאידך גיסא, ברוב המקרים מוגשת שומה מטעם צד אחד ובעקבותיה מוגשת שומה נוספת מטעם הצד השני. באקט זה נוצרת בדרך כלל בעיית פערים.
במקרים כאלה יש לשמאי השני יתרון מסוים ויחסי בכך שיש לפניו (ברוב המקרים) את חוות דעתו של השמאי הראשון, והוא יכול לקבל ממנו הסברים ומידע משלים לחוות הדעת.      
על השמאי השני מוטלת החובה לנצל עד תום את הזכות וההזדמנות שניתנת לו ולמצות את האפשרות של החלפת המידע והדעות ביחס לאותה שומה, במטרה לצמצם עד כמה שניתן את הפער שעלול להיווצר אילולא ניתנה אפשרות זו.              
שומה על השמאי ליטול יוזמה בנושא זה על אף שנראה שכבר מאוחר למנסות לקרב את העמדות והדעות, ועל אף שצד אחד כבר גיבש עמדתו ושומתו ונתן לה ביטוי בחוות-דעת חתומה.  
אני מאמין שגם במקרים אלה ניתן לקיים שיתוף פעולה במטרה מוצהרת לצמצם פערים.   

4.     קווים מנחים, ספרות מקצועית, ימי וערבי עיון      
ידוע שאין אנו משופעים ועשירים בקווים מנחים ובספרות מקצועית ישראלית. אולי ההפך הוא הנכון: אנו מונחים בקווים מנחים חלקיים משנות הששים, שברובם אינם אקטואליים כיום בגלל התמורות בגישות, בחקיקה ובפסיקה בעשרים השנים האחרונות.   
הספרות המקצועית המקומית מצטמצמת בספרי לימוד בודדים, בתרגומים מעטים ובמאמרים בודדים המתפרסמים בבטאון אגודת השמאים.
ספרות מקצועית מהעולם הרחב בנושאי שומת מקרקעין הנה טובה ומאלפת, ובמקרים מסוימים אינה אקטואלית ואינה ישימה.
ספרות זו הנה, להערכתי נחלת מעטים ויש לעשות יותר להפצתה ולהחדרתה בין ציבור השמאים. חיוני וחשוב עוד יותר לפעול בנושא הקווים המנחים: אין מדובר בנוסחאות ובכללים נוקשים וקבועים, אלא בהצבעה על כיווני מחשבה ודרכים אפשריות לפתרון בעיות, ולגישות אחידות, פחות או יותר, בעריכת שומות לנושאים שונים. 

לימי וערבי העיון המתנהלים באגודה יש חשיבות רבה בכך שהם תורמים להחלפת דעות ורעיונות ולגיבושם, על אף שבנושאים עקרוניים לא הייתה מעולם הסכמה כללית פה אחד, וזו שוב עדות לכך שתורת השמאות מושתתת על ידע, ניסיון ומחשבה שלא ניתן למצוא להם מכנה משותף בין כל השמאים.
יש רק לשאוף שימי וערבי העיון יהיו קבועים ותדירים ונחלת כל הסניפים של האגודה.    

 

דברי סיכום

 

בהקדמתו לספר החדש "שמאות מקרקעין וניהול נכסים" של חברנו אלכסנדר כהן, תיאר כבוד השופט העליון (בדימוס) חיים כהן בצורה קולעת וממצה את הנושא ואת הבעיה גם יחד:      

"השמאות תופסת מקום בראש מדעי-העזר אשר בלעדיהם לא המשפט ולא הכלכלה יכולים לעמוד.      
ומשום שאינה אלא "מדע-עזר" נוהגים בה איש המשפט וגם איש הכלכלה לעיתים מקצת זלזול במדעיותה. רק מי שנתנסה, הלכה למעשה, בבעייתיות המיוחדת של הסוגיות התלויות בשמאות, ידע להעריך את כל היקפם וקשיותם של המידע והמיומנות הדרושים להשגת מסקנת אמת".  
במאמר זה נעשה ניסיון למצוא את גורמי הפערים בשומות שמאים ולדון בהם.
אם אנסה לסכם במספר משפטים, אומר כך:-     

פערים בשומות היוו ומהווים תופעה שכיחה ומובנת לרוב. עד שיינקטו צעדים ופעולות ממשיים לצמצומה, היא תמשיך להיות מחויבת המציאות, ותמיד תהיה בעוכרינו ותפגע בתדמיתנו המקצועית.
גורמיה של תופעת הפערים הם חיצוניים בחלקם, שמידת שליטתנו בהם היא קטנה ולפעמים אפסית, ובחלקם הם פנימיים שיש בכוחנו כציבור מאורגן להשפיע עליהם ולכוונם.     
במאמץ ובעשייה מתמדת ניתן לעשות ולטפל בשני הגורמים הנ"ל, החיצוניים והפנימיים, כדי לצמצם את ממדי התופעה ואת שיעורי הפערים.  
על ציבור השמאים להטות שכם בפעולות ובתפקידים הנדרשים ולעמוד לימין מועצת השמאים וועד האגודה בכל יזמה וניסיון מצידם לקידום מקצוע השמאות והעלאת קרנו.  

..................