א. כללי
ברבעון הרביעי של שנת 2023 נצפתה ירידה בשיעור של 0.8% (נומינלי) במחיר הממוצע של הדירות שנסקרו, לעומת הרבעון שקדם לו.
בתקופה הנסקרת אינדקס המחירים הכללי (ללא דיור) עלה ב- 0.29%.
רקע ועקרונות הסקירה
הסקירה מבוססת על שיטת העבודה שהייתה נהוגה באגף שומה שבמשרד המשפטים.
במטרה לזהות ולבודד את שיעורי השתנות המחירים בתקופת הסקירה ביחס לרבעון הקודם, ולנוכח ריבוי המשתנים המשפיעים על מחירי דירות ורמת ההטרוגניות הרבה במאפייניהן, נבחרו מתוך כלל העסקאות ברבעונים הרלוונטיים דירות בעלות מאפיינים הומוגניים ככל שניתן, שכמות העסקאות בהן גבוהה יחסית.
לאור האמור, לא נסקרו דירות בנות חמישה חדרים ומעלה, הן בשל ריבוי שטחי הצמדה כגון גגות וחצרות והן בשל השונות ברמת הבניה של דירות אלה , שחלקן בנויות ברמת גמר גבוהה מאד.
ניתוח מגמות התפתחות מחירים בדירות אלה עלול להקטין את רמת המובהקות של התוצאה או להטות אותה.
גם דירות קטנות בנות שלושה חדרים ומטה לא נסקרו, שכן קיים בהן מיעוט יחסי של עסקאות ברוב הערים וקיימת שונות רבה במאפייניהן אשר מביאה לסטיית תקן רחבה במחירן.
דירות בנות ארבעה חדרים בבניה רוויה הן המוצר השכיח בשוק הדירות העירוני הכללי, לגביו קיימת שונות נמוכה יחסית, וסקירת מאות עסקאות מאפשרת זיהוי מספק של ההשתנות במחיר.
לפיכך, דירות אלה (חדשות ויד שניה) נבחרו לשמש כאינדיקטור לרמת ההשתנות הכללית בשוק הדירות.
לצד היתרון שבמובהקות התוצאה המתקבלת בסקירת המוצר השכיח והומוגני יחסית (דירות בנות 4 חדרים(, קיים חסרון מסוים הנובע מכך, שייתכנו שיעורי השתנות שונים בדירות גדולות או קטנות מ- 4 חדרים.
אולם לנוכח ההערכה כי קיים מתאם גבוה בשיעורי ההשתנות של סוגי הדירות השונים, נראה כי יתרון המובהקות של המודל גובר על חסרון זה.
הניתוח אינו כולל התייחסות תחשיבית לשדה "שטח הדירה" מאחר ובחלק מהעסקאות המדווחות מופיע שטח דירה שונה, שאינו תואם את ההגדרה המקובלת לשטח דירה כפי שנקבע בחוק המכר (דירות) תשל"ג- 1973 ובתקן שמאות מס' 9.0.
לפיכך תחשיב של שווי למ"ר דירה בהתבסס על נתוני הכרמ"ן בלבד, אינו מהימן.
מהסקירה נופו עסקאות מכר של חלקים מדירה (שבהן ככל הנראה נעשתה עסקה בין קרובים או עסקה מיוחדת אחרת(, עסקאות שלא אושרו על ידי רשויות המס וכן, נופו עסקאות חריגות ככל שניתן היה לזהותן (עסקאות "מחיר למשתכן" ומבצעי מכר רחבי היקף וחד פעמיים החריגים לשוק הנדל"ן באותו היישוב).
בסך הכל, לאחר ניפוי וטיוב נותרו במדגם (בחינת שני רבעונים) 1,904 עסקאות לניתוח ב- 16 ערים, שאינן מייצגות בהכרח את כלל הישובים במדינה (ברבעון הרביעי אובחנה ירידה בשיעור של כ- 2% בכמות העסקאות הרלוונטיות ביחס לרבעון השלישי של 2023 וירידה בשיעור של כ- 14% ביחס לרבעון המקביל אשתקד).
ניתוח נתוני העסקאות כלל בין היתר:
ב. ממצאי הסקירה
תוצאות הסקירה מעידות כי ברבעון הרביעי של שנת 2023 נצפתה ב- 6 ערים מתוך 16, עלייה במחירי הדירות הממוצעים, ביחס לרבעון הקודם.
ב- 8 ערים נצפתה ירידה - אילת, אשדוד, אשקלון, חולון, ירושלים, מודיעין, פתח תקוה וראשון לציון.
ב -2 ערים ללא שינוי - באר שבע וכפר סבא.
להלן טבלת ריכוז של המחיר הממוצע לפי ערים לדירות בנות ארבעה חדרים (חדשות ויד שניה) ומגמות ההשתנות ברבעון הרביעי לשנת 2023:
מלבד המגמות של השתנות המחירים בערים השונות נצפתה רמת שונות מחירים אופיינית בכל עיר, שמבטאת את ההבדלים הקיימים ברמות הביקוש באזורים השונים שבעיר ואת רמת ההבדלים במאפיינים הפיזיים בין הדירות בעיר.
לעניין זה בולט נתון השונות של מחירי הדירות בערים תל אביב, חיפה וירושלים, שבהן רמת שונות גבוהה אשר מצביעה על הפער שבין אזורי היוקרה לבין אזורים זולים יותר באותה העיר.
שונות נמוכה יחסית נצפתה בערים אילת, חולון, אשדוד, הרצליה, ראשל"צ ורחובות שאוכלוסייתן בעלת מאפיינים הומוגניים יחסית.
ג. הסבר המגמות בשינוי המחיר בדירות שנצפו
ברבעון הרביעי של 2023 מחירי הדירות המשיכו לרדת.
זאת, ביחס לרבעון הקודם.
ביחס לרבעון המקביל אשתקד, ניתן לומר שהעלייה נמחקה ונמשכת מגמת הירידה עם הבלחות נקודתיות בערים מסוימות המלמדות על לחץ ביקוש מקומי.
עליית מחירים שנתית חריגה בעיר נתניה כתוצאה ממכירות גדלות בפרויקטים חדשים יחסית.
בעיר תל אביב העלייה השנתית עומדת על 6% והינה תולדה של ביצוע פחות עסקאות, אך גם כאן, מרבית העסקאות בפרויקטים חדשים יחסית.
ירידות המחירים בפריפריה הדרומית נמשכות, כנראה כפועל יוצא מאירועי ה- 7.10 והמלחמה שנפתחה בעקבותיהם.
ככלל, שוק הדיור מציג בטחון רב של הרוכשים שביצעו עסקאות בזמן מלחמה.
הדבר הזה מלמד הן על הצורך הקיים בשוק מחד ועל ביטחונם בתוצאותיה מאידך.
עם זאת, יש לקחת בחשבון שלא מדובר ברוב הציבור הישראלי אלא בחלקים יחסיים קטנים ממנו.
היקף המשכנתאות שנטל הציבור בחודש דצמבר 2023 עמד על כ- 5.615 מיליארד שקל, נמוך בכ- 26% יחסית לחודש דצמבר 2022.[1]
ד. לסיכום
בערים שנסקרו, נצפתה ירידה בשיעור של 0.8% (נומינלי) במחיר הממוצע של דירות ברבעון הרביעי של שנת 2023, בהשוואה לרבעון שלפניו.
בשנה החולפת (ביחס לרבעון המקביל אשתקד), נצפתה עליית מחירים בשיעור ממוצע נומינלי של 0.6% בערים שנסקרו.
אוהד דנוס
מומחה נדל"ן
[1] פרסום בנק ישראל מיום 11.1.2024.