א. כללי
ברבעון השני של שנת 2024 נצפתה עליה בשיעור של 3.4% (נומינלי) במחיר הממוצע של הדירות שנסקרו, לעומת הרבעון שקדם לו.
בתקופה הנסקרת אינדקס המחירים הכללי (ללא דיור) עלה ב- 1.72%.
רקע ועקרונות הסקירה
הסקירה מבוססת על שיטת העבודה שהייתה נהוגה באגף שומה שבמשרד המשפטים.
במטרה לזהות ולבודד את שיעורי השתנות המחירים בתקופת הסקירה ביחס לרבעון הקודם, ולנוכח ריבוי המשתנים המשפיעים על מחירי דירות ורמת ההטרוגניות הרבה במאפייניהן, נבחרו מתוך כלל העסקאות ברבעונים הרלוונטיים דירות בעלות מאפיינים הומוגניים ככל שניתן, שכמות העסקאות בהן גבוהה יחסית.
לאור האמור, לא נסקרו דירות בנות חמישה חדרים ומעלה, הן בשל ריבוי שטחי הצמדה כגון גגות וחצרות והן בשל השונות ברמת הבניה של דירות אלה , שחלקן בנויות ברמת גמר גבוהה מאד.
ניתוח מגמות התפתחות מחירים בדירות אלה עלול להקטין את רמת המובהקות של התוצאה או להטות אותה.
גם דירות קטנות בנות שלושה חדרים ומטה לא נסקרו, שכן קיים בהן מיעוט יחסי של עסקאות ברוב הערים וקיימת שונות רבה במאפייניהן אשר מביאה לסטיית תקן רחבה במחירן.
דירות בנות ארבעה חדרים בבניה רוויה הן המוצר השכיח בשוק הדירות העירוני הכללי, לגביו קיימת שונות נמוכה יחסית, וסקירת מאות עסקאות מאפשרת זיהוי מספק של ההשתנות במחיר.
לפיכך, דירות אלה (חדשות ויד שניה) נבחרו לשמש כאינדיקטור לרמת ההשתנות הכללית בשוק הדירות.
לצד היתרון שבמובהקות התוצאה המתקבלת בסקירת המוצר השכיח והומוגני יחסית (דירות בנות 4 חדרים), קיים חסרון מסוים הנובע מכך, שייתכנו שיעורי השתנות שונים בדירות גדולות או קטנות מ- 4 חדרים.
אולם לנוכח ההערכה כי קיים מתאם גבוה בשיעורי ההשתנות של סוגי הדירות השונים, נראה כי יתרון המובהקות של המודל גובר על חסרון זה.
הניתוח אינו כולל התייחסות תחשיבית לשדה "שטח הדירה" מאחר ובחלק מהעסקאות המדווחות מופיע שטח דירה שונה, שאינו תואם את ההגדרה המקובלת לשטח דירה כפי שנקבע בחוק המכר (דירות) תשל"ג- 1973 ובתקן שמאות מס' 9.0.
לפיכך תחשיב של שווי למ"ר דירה בהתבסס על נתוני הכרמ"ן בלבד, אינו מהימן.
מהסקירה נופו עסקאות מכר של חלקים מדירה (שבהן ככל הנראה נעשתה עסקה בין קרובים או עסקה מיוחדת אחרת(, עסקאות שלא אושרו על ידי רשויות המס וכן, נופו עסקאות חריגות ככל שניתן היה לזהותן (עסקאות "מחיר למשתכן" ומבצעי מכר רחבי היקף וחד פעמיים החריגים לשוק הנדל"ן באותו היישוב).
בסך הכל, לאחר ניפוי וטיוב נותרו במדגם (בחינת שני רבעונים) 2,659 עסקאות לניתוח ב- 16 ערים, שאינן מייצגות בהכרח את כלל הישובים במדינה (ברבעון השני אובחנה עליה בשיעור של כ- 20% בכמות העסקאות הרלוונטיות ביחס לרבעון הראשון של 2024 וירידה בשיעור של כ- 2.5% ביחס לרבעון המקביל אשתקד).
ניתוח נתוני העסקאות כלל בין היתר:
ב. ממצאי הסקירה
תוצאות הסקירה מעידות כי ברבעון השני של שנת 2024 נצפתה ב- 13 ערים מתוך 16, עלייה במחירי הדירות הממוצעים, ביחס לרבעון הקודם.
ב- 3 ערים לא היה שינוי - כפר סבא, פתח תקוה ורחובות.
להלן טבלת ריכוז של המחיר הממוצע לפי ערים לדירות בנות ארבעה חדרים (חדשות ויד שניה) ומגמות ההשתנות ברבעון השני לשנת 2024:
מלבד המגמות של השתנות המחירים בערים השונות נצפתה רמת שונות מחירים אופיינית בכל עיר, שמבטאת את ההבדלים הקיימים ברמות הביקוש באזורים השונים שבעיר ואת רמת ההבדלים במאפיינים הפיזיים בין הדירות בעיר.
לעניין זה בולט נתון השונות של מחירי הדירות בערים תל אביב, חיפה וירושלים, שבהן רמת שונות גבוהה אשר מצביעה על הפער שבין אזורי היוקרה לבין אזורים זולים יותר באותה העיר.
גם באילת נרשמה שונות חריגה כתוצאה מדיווח על מכירות של פרויקטים חדשים בעיר.
שונות נמוכה יחסית נצפתה בערים אשדוד, חולון, פתח תקוה ורחובות שאוכלוסייתן בעלת מאפיינים הומוגניים יחסית.
ג. הסבר המגמות בשינוי המחיר בדירות שנצפו
ברבעון השני של 2024 מחירי הדירות עלו בחדות.
זאת, ביחס לרבעון הקודם.
גם ביחס לרבעון המקביל אשתקד, נרשמה עליה משמעותית, אם כי נמוכה ממה שהתרחש ביחס לרבעון הקודם.
עליית המחירים השנתית החריגה בעיר נתניה נמשכת, המשך תוצאה ממכירות גדלות בפרויקטים חדשים יחסית.
העיר תל אביב חצתה לראשונה בהיסטוריית הסקירה את מחסום ה- 4 מיליון ש"ח בממוצע לדירת 4 חדרים!
גם ירידות המחירים בפריפריה הדרומית התחלפו בעליות מחירים רבעוניות.
ככלל, שוק הדיור ממריא חזרה ואט אט גם לממדים שהיו לפני כשנה ויותר.
המגמה הזו היא תולדה של חוסר תשומת לב מצד הממשלה, משבר הולך וגובר בהתחלות הבניה ובאתרי הבניה כתוצאה מהיעדר יכולת לפתור את משבר העובדים הזרים ומבצעי הקבלנים שסייעו לציבור הישראלי להתגבר על סוגיית הריבית.
ההערכה הרווחת בקרב האחרון, שלכשתסתיים הלחימה בכל החזיתות, השבים לשוק הדיור יפגשו מציאות של מחסור הולך וגובר ועליות מחירים.
כפי שניתן להיווכח, מציאות זו קורמת עור וגידים מול עינינו כבר כיום.
היקף המשכנתאות שנטל הציבור בחודש יוני 2024 עמד על כ- 7.742 מיליארד שקל, גבוה בכ- 18.5% יחסית לחודש יוני 2023.[1]
ד. לסיכום
בערים שנסקרו, נצפתה עליה בשיעור של 3.4% (נומינלי) במחיר הממוצע של דירות ברבעון השני של שנת 2024, בהשוואה לרבעון שלפניו.
בשנה החולפת (ביחס לרבעון המקביל אשתקד), נצפתה עליית מחירים בשיעור ממוצע נומינלי של 3.6% בערים שנסקרו.
אוהד דנוס
מומחה נדל"ן
[1] פרסום בנק ישראל מיום 11.7.2024.