נימוקים ותחשיבים לחוות הדעת - רשות או חובה?
יובל דנוס, שמאי מקרקעין
קיימת זה מכבר תופעה של שומות וחוות-דעת המוגשות ע"י חברים, ללא נימוקים וללא תחשיבים. אותם חברים מסתפקים בהצגת נתוני הנכס, הסביבה, התכנון ומקצת מעקרונות השומה, ולבסוף "לפסוק" את שומתם מבלי יכולת לתהות על קנקנה.
הדברים אמורים הן בשומות להיטל-השבחה והן בחוות דעת של מומחה לבית המשפט, והתופעה המדאיגה פשטה גם בקרב שמאים מוסכמים ומכריעים הפועלים על פי מינוי מטעם שני צדדים (להוציא מינוי בוררים).
הגדיל לעשות יועץ משפטי של רשות מקומית שטען בפני שמאי מכריע לעניין היטל-השבחה שהוועדה המקומית אינה חייבת למסור לנישום שומה כלשהי אלא "חיוב" בלבד, ושהנישום יתמודד באמצעיו הוא כדי להבין את החיוב המוגש לו ולתור אחר מרכיביו! האמנם כך?
כשמדובר בהיטל הכבד ביותר שיכול להיות מוטל על האזרח, האין זו מחובתה של הרשות להציג לאזרח שומה מפורטת ומנומקת עליה מבוסס החיוב? הרי בכל חיוב אחר, שנובע מחוקים וחיקוקים שונים, יכול האזרח לדעת בדיוק את אופן החישוב של החיוב. מדוע כאן, כשמדובר בשומה ובאומדן של שמאי מקרקעין, נבצר ממנו הדבר?
כשמדובר בשומה מכרעת של שמאי מכריע שנתמנה עפ"י חוק, האם אין זה מחובתו המקצועית, המשפטית והמוסרית של השמאי המכריע לנמק את שומתו כך שתהיה ברורה ומובנת לכל הצדדים הנוגעים בדבר?
כשמדובר בחוות-דעת של מומחה המוגשת לבית-המשפט, האם פטור השמאי מלנמק ולהבהיר את שומתו? האם בחוסר נימוקיו אינו חוטא לבית-המשפט ולצד שהוא אמור לייצג? מדוע יש להמתין עד לחקירה הנגדית או הראשית כדי שהדברים יתבררו עד תומם?
לכל הדעות, אלו הן שאלות שהתשובה עליהן היא אחת וחד-משמעית: השמאי חייב לנמק ולהסביר את שומתו וללוות אותה בתחשיבים.
הוא חייב זאת ללקוחותיו, לבית-המשפט ולחבריו השמאים. החובה הינה חובה מקצועית, משפטית ומוסרית כאמור. אין זו רשות בידיו אם יואיל בכך או לא.
מהותן של שומות, הערכות וחוות-דעת
למעשה אין כל הבדל מבחינה משפטית בין שומה, הערכה או חוות דעת. הן כולן בגדר מסמך משפטי המחייב את החותם עליו, והוא עשוי להעיד עליו כדין בבוא בעת. יש וקיימת הבחנה מסוימת בחוקים שונים, אך מהותית הן כולם ראויות להיקרא "חוות דעת" וכולן אמורות להציג את העובדות, ניתוחן והסקת המסקנות מהן.
בית-המשפט העליון קבע בפסק דינו1 כי "קבלת הערכתו של השמאי כראייה היא, כידוע, חריג לכלל, האוסר קבלת עדות סברה כראייה
בבית-המשפט.
השמאי מגיע לאומדנה, שהיא כמובן תוצאה משוערת, על סמך נתונים שאסף, ובית-המשפט מקבל שומתו זו, משום שהוא מכיר במומחיותו של השמאי. מומחיות זו, המעוגנת ביכולת להעריך מכלול של נתונים ולערוך חישובים המביאים בחשבון את המערכת העובדתית כולה, לרבות כל חישובי ההתאמה וההשוואה לסוגיהן, היא ההופכת את השערתו לקבילה כראייה...".
ועוד קבע בית-המשפט העליון בפסק דינו2 כי "...אך הכלל הרחב צריך להישאר, שאין המומחה יכול להציג לבית-המשפט את מסקנותיו הסופיות מבלי לסגת, בפירוט שבחוות-הדעת, אל המרכיבים העובדתיים שהניעו אותו, ביחד עם חוות-דעתו המקצועית, להגיע אל התוצאה הסופית".
שמאי המכין ומגיש חוות-דעת חייב לקחת בחשבון שבמוקדם או במאוחר הוא ייקרא להעיד ולהיחקר עליה, הן בפני ערכאות שיפוטיות או מעין שיפוטיות והן בפני לקוחותיו הוא והצדדים להם.
בית-המשפט העליון קבע גם בפסק דינו3 כי "השוני בין עדות רגילה לעדות של מומחה הוא יותר בכך, שהמומחה מעיד על הממצאים שמצא על-ידי הפעלת ידיעתו המקצועית והמיוחדת - המונח "חוות דעת של מומחה", שבסעיף 25 לפקודת העדות, כולל גם את העובדות עליהן מעיד המומחה בחוות-דעתו, במידה שהן דרושות כבסיס למסקנות שהוא מסיק בתור מומחה".
תקנות שמאי מקרקעין (אתיקה מקצועית) (תיקון), התשמ"ה - 1985
בתקנות הנ"ל נקבע כי "עריכת דו"ח שומה שאינו מכיל לפחות את הפרטים המנויים בתוספת" ייחשבו בעבירה על תקנות האתיקה המקצועית. בתוספת מנויים תשעה סעיפים והם:
1. זיהוי הנכס (המיקום, מהות הנכס, שטח הנכס, גוש, חלקה או מספר
מגרש לפי תכנית-בנין-עיר, מען וכיוצא באלה).
2. תיאור הנכס והסביבה.
3. הזכויות המוערכות (בעלות, חכירה, דיירות מוגנת וכיוצא באלה).
4. המצב התכנוני (ייעוד הקרקע והתכניות החלות עליה).
5. מטרת השומה.
6. הודעת השמאי על עריכת ביקור בנכס, בציון מועד הביקור.
7. המועד הקובע לעניין השומה.
8. העקרונות שלפיהם נערכה השומה.
9. בהערכת מקרקעין: ייווסף פירוט של אפשרויות השימוש בנכס, לרבות
אפשרויות שינוי השימוש בו, תוספות בנייה אפשריות וכיוצא באלה.
סעיפים 1-7, ו- 9 הם עניינים עובדתיים ומשפטיים.
סעיף 8 דורש מהשמאי להציג העקרונות השמאיים בלבד.
בתקנות הנ"ל אין דרישה מהשמאי לרדת לעומקם של דברים, להסביר, לנמק, לפרט השוואות, להציג תחשיבים ומרכיבים שהם ביסודה של השומה.
א. הרנון בסיפרו "דיני ראיות4" מסביר:
"כדי שלא לערער את סמכות ההכרעה של בית-המשפט, יש להגיש את
חוות-הדעת המקצועית בצורה שתאפשר לשופטים לגבש לעצמם דעה בלתי תלוויה. על המומחה להכניס את השופט בסוד מומחיותו, לגלות לפניו גם את החיובי וגם את השלילי שבממצאיו, ולשתף את בית-המשפט בהתלבטויותיו. מומחה המנסה להעלים, מבית-המשפט ומן הצדדים, חומר המטיל ספק בחד-משמעותם של ממצאיו, עלול להרוס את כל אמינותו".
ובאותו עניין, בית משפט השלום בקבלו ערעור על שומת שמאי מכריע5 קבע: "הכרעת שמאי חייבת להיות מנומקת נימוק המאפשר לבית-המשפט לבחנה ולבדוק את דרך קבלתה, אם נתקבלה כדין, אם הופעלו בקבלתה שיקולים ענייניים, ואם היא מבוססת על חומר מהימן. הכרעה לא מנומקת, או שאינה מנומקת היטב, אינה מאפשרת לבית המשפט להעבירה תחת שבט ביקורתו. מכל האמור לעיל, אני מקבל את הערעור, מבטל את שומתו של השמאי המכריע ומחזיר לשמאי מכריע זה את התיק למתן החלטה חדשה מנומקת לכל דבר".
מסקנות והמלצות
מהמובא לעיל עולה המסקנה המתחייבת שחוות-דעת של שמאי/מומחה, על כל צורותיה וכינוייה, חייבת לכלול את כל הסעיפים המפורטים בתקנות שמאי מקרקעין הנ"ל ובנוסף, הן ראויות לכלול גם פרק או פרקים מיוחדים המכילים השוואות, מחירים ממקורות שונים, נימוקים, הסברים ותחשיבים עד להסקת המסקנה הסופית - השומה עצמה. אין להסתפק בהצגת נתונים עובדתיים, בעקרונות שומה כלליים ומסקנה סופית.
לשמאי המקרקעין קיימות מחויבויות כלפי לקוחותיו, כלפי הרשות השיפוטית וכלפי חבריו השמאים. בנושא זה אני פונה למועצת השמאים בקריאה ובבקשה לדון בסוגייה זו ולהציע תוספת או תיקון לתקנות שמאי מקרקעין כדי להתגבר הבעיה ולשרש את התופעה שהיא בעוכרנו, למען תדמית המקצוע, כבודו וקידומו.
1. ע"א 323/85 מדינת ישראל נ' מזרחי.
2. ע"פ 889/79 חמו נ' מדינת ישראל.
פסקי דין, כרך ל"ו, חלק רביעי, תשמ"ב/תשמ"ג-1982.
3. ע"פ 11/58 יוסף מנקס נ' היועץ המשפטי.
פסקי דין, כרך י"ב, תשי"ח/תשי"ט-1958.
4. ספרו של א. הרנון "דיני ראיות", כרך א' עמוד 305 (ב) "התחשבות
בתי-המשפט בדעות מומחים".
5. ערעור על היטל השבחה תיק 502/86 מ.ת.מ. ואח' נ' הועדה המקומית פ"ת.
פורסם בבטאון "מקרקעין וערכם" חוברת ק"א, יולי 1989.
...................